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不動産持分を売却して共有状態を解消する方法

不動産持分売却する方法は様々です

共有名義の不動産を所有していると、管理や処分を行う場合にも共有者同士の気持ち、また経済的な問題によって意見がぶつかりやすくなります。
大きなトラブルに発展することも予想されるでしょう。
意見がまとまらなければ賃貸も売買も動くことができず、ストレスをお互いに抱え問題が長期化、そして申告しやすくなるのです。
話し合いをしなければ問題は解決しないものの、場合によっては明らかに交渉ができない場合もあり、足並みをそろえる事は不可能になってしまいます。
このような場合には不動産持分を売却して、共有状態を解消するのが1つの方法と言えるでしょう。

不動産の名義を解消する方法として、一部売却する方法が挙げられます。
自分の不動産持分であれば、好きなタイミングで売却をすることができるのです。
不動産を丸ごと売却しようとなれば共有者全員の合意を得る必要があるものの、自分が権利を持つ不動産持分の場合には、他の共有者の同意は必要ないのです。
専門の買取会社に依頼することにより、価格が低くなってしまうかもしれませんが、スムーズに現金化につながります。

特殊な例もあるためその解消法を覚えておこう

自分の分の不動産持分を売却することで共有状態を解消することができますが、場合によっては特殊なケースが発生していて、一般的な方法では解決できないことも考えられます。
その1つは共有者が認知症を発症した場合です。
近年では少子高齢化が進行していて、認知症の問題は多くの人が抱えています。
不動産の売却においても、この問題が影響することが多く、共有者が認知症になると不動産の売却ができなくなってしまうのです。
この場合には成年後見制度を利用するのが一番です。
認知症を含む判断能力が十分でない人を法律の観点から保護するものです。
そして場合によっては共有者が死亡しているケースもあるかもしれません。
遺言書があれば一般的にはその内容通りに分割することになりますが、全員が遺言と異なる分割に合意していれば必ずしもそれに従わなくても良いのです。
被相続人の名義のままでは処分ができないので、登記申請を行う必要があるものの、名義変更ができれば相続の手続きは終わります。

まとめ

共有不動産の問題で建材トラブルになっていたりストレスを抱えているのであれば自分だけの不動産持分を売却した上で、共有状態を解消するのは1つの手段です。
しかし自分の分の不動産持分を売却するのはなかなか買い手がつかず難しい方法の1つに当たります。
このようなことから不動産持分の買取に特化している不動産会社に依頼したり、実績の高い専門の買取会社に依頼する方法が一番です。
今後トラブルになることを避けるためにも、不動産持分を売却して共有状態を解消しましょう。

不動産持分の固定資産税の支払い方

不動産持分の固定資産税について

不動産を所有する場合、毎年固定資産税を納める必要がありますが、共有不動産の固定資産税は共有者全員で負担しなければなりません。
地方税法によると、固定資産税は共有者全員で連帯納税義務を負うこととなっています。
これは、共同名義人の一人ひとりが不動産全体の固定資産税を納める義務があり、だれかが全額を納税すれば他の共同名義人の納税義務はなくなることを意味しています。
法律上は、固定資産税の課税者である自治体は、共同名義人の誰にでも固定資産税の全額を納付するように請求可能で、自治体から固定資産税の納付を請求された方は、全額の支払いに応じなければなりません。

例えば、それぞれの不動産持分が1/2のA、1/3のB、1/6のCの3人で不動産を共有しており、年間の固定資産税が18万円のケースでは、自治体は3名のうちの誰にでも18万円の満額を請求できます。
不動産持分が最も少ないCが請求された場合も18万円の満額を支払う必要があり、自分の不動産持分に相当する3万円しか支払わない、他の共同名義人に請求してほしいといった主張は認められません。

不動産持分の固定資産税の納め方

上記の通り、共有不動産の固定資産税は共有者全員で連帯納税義務を負うことになっており、課税者である自治体は共同名義人の誰にでも全額納付を請求できます。
しかし、共同名義人の誰に納付書が送られてくるのか分からない状態は混乱のもとになるので、自治体は代表者一人に対して納付書を送ることになっています。
代表者は一定の基準によって自治体側が決定しますが、共同名義人全員の合意のもと任意の代表者を選定して申請することも可能です。
この際の手続き方法は、自治体ごとに異なるので事前に不動産所在の役所に確認しておきましょう。

また、固定資産税の代表者となった方は、一度全額を立て替えて支払った後に他の共同名義人に不動産持分に応じた額を請求するという方法で固定資産税を納めます。
もし、他の共同名義人が自身の不動産持分に応じた額を清算しなかった場合、代表者は法的手段によって強制的に支払わせることが可能です。

まとめ

共有不動産の固定資産税は、代表者が一度立て替えて支払い、後で不動産持分に応じた額を他の共同名義人に請求することになっています。
共同名義人ごとに納付できる自治体はほとんどないので、共同名義で不動産を保有することになったら、固定資産税の代表者もしっかりと話し合って決めておきましょう。
また、共同不動産の固定資産税はトラブルのもとになるケースもすくなくないので、代表者への清算方法などについてもしっかりと確認しておくことが大切です。

不動産持分の所有権の範囲はどこまで

不動産持分の所有者が単独で持っている所有権

不動産持分を所有している人の所有権は、所有している持分の割合により違いがあります。
不動産持分の割合に関係なく、全ての不動産持分を所有している人ができるのは、不動産を保存することと使用することです。
不動産持分が全体の一部である場合でも、使用するだけならば不動産全体を使うことができます。
不動産の保存行為とは、不動産の状態を大きく変化させない範囲で、不動産の現状を維持するために必要となる行為です。
したがって、不動産の現状を維持するために必要であっても、それをすると不動産の性質が大きく変わってしまうような場合には、保存行為として共有者が単独でおこなうことはできません。
これが所有権の限界です。
住宅内の設備が故障した場合の修理は一人でもできる保存行為に該当しますが、住宅全体をリフォームするような大規模な工事は、保存行為には該当しません。
不動産を適切に管理したい場合には、こうした違いにも気をつける必要があります。

占拠された不動産の明け渡しを請求できる権利

所有権を持っていない他人が不法に不動産を占拠している場合、不動産持分の所有者は単独で不動産の明け渡しを求めることができます。
これも不動産持分の共有者個人に認められている所有権の一つです。
不動産持分の明け渡しを請求する場合には、不法占拠している相手と直接交渉することもできますが、裁判所に明け渡しのための手続きを依頼することも可能です。
こうした行為が個人の所有権として認められているのは、一人の所有者が明け渡しの請求をすれば、他の全ての共有者の利益になるからです。
共有不動産の登記が不正におこなわれている場合にも、一人の所有者が単独で不正な登記の抹消を求めることができます。
こうした登記の抹消ができるのは、所有者個人に認められている所有権の一部であるからです。
権利を持っていない人が登記をした場合にも抹消の請求ができますが、他の共有者が不正な登記をしている場合にも抹消の請求が可能です。

まとめ

不動産持分を所有している人が単独でも行使できる所有権の範囲についてご紹介しました。
不動産持分を所有している人は、不動産の使用と保存をするための所有権を持っています。
不動産を使用する場合には、不動産持分が全体の一部である場合でも、不動産全てを使用できます。
不動産を保存するための所有権でできるのは、不動産の状態を大きく変化させない程度で、現状を維持するための行為です。
不法に占拠された不動産の明け渡し請求もできます。

不動産持分の割合はどうやって計算するのか

共同購入した場合の不動産持分割合の決め方

不動産持分の割合は、共同購入した場合と相続した場合で決め方が異なりますが、共同購入で不動産を取得した場合は購入時の負担金額に応じて持分を決めるのが一般的です。
つまり、購入時の不動産持分割合は、購入時に負担した金額を不動産の購入代金で割ることで計算することができます。
例えば、3,000万円の物件を夫婦2人で共同購入するケースにおいて、夫が2,000万円を、妻が1,000万円を負担した場合の不動産持分は夫が2/3、妻が1/3となります。

なお、不動産の購入代金には、土地や建物の購入代金・建築費・解体費・測量費・整地費・設計費・下水道工事費・リフォーム費・仲介手数料・登記手数料・不動産取得税・住宅ローンの保証事務手数料などが含まれます。
一方で、ローン金利・ローン保証料・火災保険料・地震保険料・引っ越し費用・家具家電の購入費などは、不動産購入時に発生する費用ですが、不動産持分の計算に使われる購入代金には含まれないので注意が必要です。

相続した場合の不動産持分割合の決め方

不動産を相続して共同名義で保有することになった場合の不動産持分の割合は、遺産分割協議で相続人全員の同意が得られれば自由に設定することが可能です。
しかし、遺産分割協議で話がまとまらなかった場合は遺言書の内容に従います。
さらに、遺言書が残されていなかった場合の不動産持分の割合は法定相続分によって決まります。

法定相続分とは、民法で定められている遺産の分割割合の基準のことです。
法定相続分が認められるのは配偶者と血縁関係がある方のみなのですが、血縁関係がある方には子供・親・兄弟姉妹という順番で優先順位が付けられています。
そして、配偶者と最も優先順位が高い人のみが財産を受け取ることができるのですが、それぞれが受け取る財産の割合は誰が相続するのかによって異なります。
例えば、夫が亡くなって妻と子で財産を分ける場合はそれぞれが1/2の財産を受け取りますが、妻と亡くなった夫の兄弟で分ける場合は妻が3/4を兄弟が1/4を受け取ります。
遺産分割協議で話がまとまらず、遺言書もない場合は、この法定相続分に従って不動産持分を決めることになります。

まとめ

不動産持分の決め方は、共同購入で不動産を取得したのか、相続で不動産を取得したのかによって異なります。
共同購入の場合は、不動産購入で負担した金額の割合がそのまま不動産持分の割合にするのが一般的ですが、相続の場合は決め方が複雑になります。
遺産分割協議で相続人全員の同意が得られれば自由に設定できますが、話し合いがまとまらなかった場合は遺言書の内容に、遺言書が残されていなかった場合は法定相続分に従わなければなりません。

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